注文住宅を検討してるんだけど、何からスタートすればいいか全然わからなくて。。。どうしたら良いの？
ほとんどの方が家づくりをしたことがありませんので全然知らないのが、当たり前です。失敗しない家づくりのための第一歩は、新居に住み始めるまでの流れを理解することです。新生活までのフローチャートを見ていきましょう。
新生活までの流れ（フローチャート）
左半分が、あなた（新築をしたい建築主）が行うこと、右半分が、業者や他機関が行うことです。
（注意）様々な状況の違いがありますので、あくまで一例ですので、自分の状況に合わせてご判断ください。
では、時系列に沿って、主要なイベントごとに分けて説明していきます。
注文住宅の検討スタート～建築会社との本契約
まずは、本契約が最初にくる最も大きいイベントです。どこの会社で建ててもらうか、一番悩み、一番重要な本契約までの流れを説明します。
期間としては、人によって全く違いますが、注文住宅の検討をスタートしてから、概ね半年～１年くらいをかけて本契約となります。
土地の選定と建築会社の選定
家づくりは、まずは、『どの土地に建てるか』と『どこの会社で建てるか』から始まります。
親族の土地があったり、もともと所有していたとしても、その土地が本当に良いのかしっかりと検討する必要があります。
『親が土地を持っているからお金もかからないし、ここで良いや』。とかで決めるのではなく、その後の生活も見据えた検討をしてください。
生活スタイル、同居と近居については、こちらで記事にしています。
土地を新たに購入する場合に気をつけることとして、土地だけでは、基本的にローンを組めない可能性があります。金融機関は、建物という担保があるから貸してくれるのです。
土地を現金で買うだけの貯蓄があれば問題ありませんが、なかなか住宅を建てられるだけの現金を持っているのも難しいです。
そのため、基本的には住宅のローンと土地のローンを同一金融機関で借りることになり、土地を決めるときには、どこの会社で建てるかが決まって、概ねの価格がわかっているのが理想です。
理想的な場所と条件が見つかっても、ある程度融通が利くこともありますが、良い土地だからこそいつまでも待ってくれません。
土地が決まっていなかった場合、土地選定と会社選定を並行させながら、概ねここが良いかな！？と思える会社と出会うまでに、土地の候補を絞っていくのが良いと思います。
建築会社選定については、初めは、ホームページやイベント展、展示場などに行ったりしてたくさんのメーカーを見てから、ある程度絞って見積りや営業図面の提案をうける流れが一般的です。
ただし、展示場に行くと、すぐに自宅に営業に来たりして嫌な思いになることもあります。モデルハウスを自分の目で見て、肌で感じることは重要ですが、最高級の仕様のため、どうせそこまでの仕様の住宅には住むことはありません。モデルハウスを見ると仕様がどんどん上がってしまい、想定以上の金額になってしまう傾向があります。
煩わしい営業が苦手なら展示場に行く前に、自宅から一括カタログ請求をすることをおススメします。
建築会社は、一定の業績があれば、悪徳業者ということはほぼありえません。それぞれの特徴をもった優良会社がたくさんありますので、自分の好みにあった信頼できる会社をさまざまな角度から探すことが大切です。
ただし、悪徳業者ではなくとも、様々な理由により、その会社に不信感を抱き信頼をなくしてしまうことはたびたびあります。安心できる担当者かしっかりと見定めてください。
どういう種類の会社に頼むかお困りの方は、こちらの記事もご参考に。
また、この際に、土地の状況として、面積や地盤、規制などを調べる敷地調査を行います。これは、ハウスメーカーが無料で行ってくれたり、自分で有料で調べたりします。
資金計画
住宅を建てたくても、お金がなくては建てることはできません。
住宅会社を見ていると、これもいいね！あれもいいね！と、どんどん予算がオーバーしていきます。
あとで後悔しないためには、いくらくらいならお金を出すことができるのか、先に将来の資金計画を考えることが必要です。
そうはいっても、私たちの世代（３０代）に定年はあるのか、年金はもらえるのか、ＡＩ等の新技術によって社会はどうなっているのか、将来はだれにもわかりません。
今後の１０年程度を見越しながら、資金計画をイメージすることが大切です。
土地選びや住宅選びより先に、資金計画をするべき！という方もいますが、私はどちらでも良いと思います。好みや性格にもよるのではないでしょうか。
概ねの相場がわからなければ、いくらくらいかかるかもわかりません。あまりにも、予算に縛られすぎると良い住宅を造れません。
銀行が貸してくれたから、借りたというのは、大変危険ですが、将来設計と資金計画を立てて、ご自身に合った予算を決めてください。
世帯収入に応じた借入金額は、こちらの記事を参考にしてください。
仮契約から本契約へ
土地と業者が決まれば、土地の売買契約と、業者との仮契約となります。仮契約と言えども、キャンセルをすれば違約金の発生となる可能性もあるため、ほぼ本契約と同等レベルと考える必要もあります。建築会社はこの時点で基本的に決まったものと同レベルと考えて、十分に慎重な判断が必要となります。
仮契約が済めば、工事の着工に向けて、詳細の設計が行われます。ハウスメーカーの場合、仮契約までは、建築士でなく営業が図面を作成して提案をしていますが、ここからは、建築士が入り、詳細の検討と図面を作成していくこととなります。
詳細な設計を行い、その図面と最終的な見積もり価格を建築主が了承すれば、その金額にて、本契約となります。
本契約～引渡し
会社や状況で大きく変わりますが、本契約から工事着手までに１ヵ月、工事着手から新居を引渡されるるまで、４、５か月程度です。合わせて、概ね半年程度となります。
建築会社と本契約を結べば、ローン会社（金融機関）とも本契約を結ぶことになります。契約時には、業者によりますが、手付金として、５％～１０％を支払うことが多いです。
工事着手から竣工までの工事
工事着手に向けての諸手続きとして、まずは確認申請が必要になり、第３者機関へ設計図が建築基準法を満たしているか確認をし、審査が通れば確認済証の発行となり、工事着手が可能となります。
また、長期優良住宅の申請や補助金の申請など、工事着手までに行わなければならない手続きがあれば、このタイミングで行われます。
地鎮祭
工事着手時には、関係者を集めて一般的に地鎮祭が行われます。
目的は、工事の安全を祈願するもので建築会社の主催ですが、神主への謝礼（２～３万円）は建築主が負担します。ただし、建築主の判断で行わない場合や簡易的に行う場合も増えてきているようです。
また、着手金として、建築会社に３０％程度の支払いをすることが一般的です。
基礎工事
工事着手後は、まずは、地盤の状況に応じて杭工事や地盤補強工事を行われ、その後、建物の基礎工事となります。
基礎工事の鉄筋工事の際には、都道府県や保健等の加入の有無によって取扱いが変わってきますが、第３者の検査機関による中間検査が行われます。
建て方工事
次に建て方工事が行われます。
建て方工事とは、柱と梁を組み立てて立ち上げることです。工事としては、建築の花形の工事になります。
一番高いところにある梁が組まれることを棟上げと言い、上棟式が行われます。地域によっては、お餅投げが行われるところもあります。
上棟時に、中間金として、３０％程度支払うのが一般的です。
主要構造部の工事⇨第三者機関検査
棟上げ後は、屋根工事と筋交いや耐力壁の工事が行われます。
品質確保において建物の強さを決める最も重要なところで、仕上げ工事によって隠れてしまうため、都道府県や保険等の加入の有無により取扱いは異なりますが、第３者の検査機関による中間検査が行われます。
中間検査が合格すれば、断熱材工事、外壁工事、仕上げ（内装）工事などが行われ、工事完成となります。
工事完成（竣工）後、第３者の検査機関による完了検査と、建築主による竣工検査（内覧会）が行われます。
検査機関による完了検査は、建築基準法に基づく検査で、法律違反をしていないかのチェックになりますので、仕上げのきれいさや出来栄えをチェックするわけではありません。
建築主による竣工検査では、技術的なものではなく、仕上がりがきれいかどうかや、扉がしっかり開閉できるかなどをチェックします。
建築主の竣工検査で承認されれば、建物の引渡しとなります。
新居を引き渡されるまでにしておくこと
新居を引き渡されるまでにしておかなければならないこととして、家具、家電選びと火災保険選びがあります。
家具、家電選び
設計図面の長さから検討することになると思いますが、大きさがぎりぎりの場合、施工誤差により入らなくなってしまうこともあり得ますので、必ず実測してから購入してください。
家電製品については、３月や８，９月がモデルチェンジや決算で安くなる傾向があります。お店によっては数か月保管してくれるところもありますので、計画的な購入をおすすめします。
火災保険、地震保険
火災保険については、多くの見積もりを出してもらって自分にあったものを選んでください。ローンを組む場合は、必ずつけることになりますが、ローンを組まない場合も、火災保険は他の保険に比べて費用に対してメリットが非常に大きいですので、必ず入ることをおすすめします。
また、保険補償範囲に水害を入れるかどうかで金額が大きく変わります。自治体が出しているハザードマップのチェックや近くの川や山の状況をしっかりと踏まえて、水害を入れるかをご検討ください。
地震保険については、地域によって金額が大きく違います。建築基準法は、大地震が起きてもビクともしない。という規定ではなく、倒壊をしない。という規定で、ある程度の被害は許容しています。
熊本地震のように震度７が立て続けに２回発生するような想定はしていません。任意ではありますが、税金控除もありますので、加入することをおすすめします。
地震保険に関する記事はこちら👇
新居を引き渡されてから新生活をスタートするまで
建物を引き渡されてから新生活をスタートするまでは、概ね１ヵ月程度です。
諸手続きや引っ越し等最も忙しい時期になります。アパート暮らしからの引っ越しだと家賃を抑えるためにも早く引っ越したいと思いますので、諸手続きの事前手配や引っ越しの事前準備などをして手続き忘れをして損をすることがないようお気を付けください。
引渡し以降の工事や定期メンテナンス
外構工事が別で発注していた場合は、引渡し後の工事となります。ハウスメーカー等に発注していた場合等で工事完了までに行うケースもあります。
定期メンテナンスについては、建築会社によって対応は大きく違います。３ヵ月点検や半年点検、１年点検などがあります。１年以内の直しなどは基本的に無料で行ってくれるところも多いですので、多くの点検をしてくれる建築会社は安心できるところでもあります。
ただし、１０年点検については、点検後の修繕工事を大きなビジネスモデルとしているため、本当に必要な工事か注意が必要です。１０年以上先のことですので、興味はないかもしれませんが、ハウスメーカー等を選ぶ際にも定期メンテナンスの在り方は重要ですので、仮契約前にしっかりと聞いておくようにしましょう。
ローンの実行と諸手続き
引渡しが終われば、残代金を建築会社に支払いをし、登記完了後、ローンの支払いとなります。
建築会社によっては、工事完成前に建物表示登記をして、ローン実行をしている場合もあります。ローンの支払いを早くすることで払う利子を減らすことができますので、運用については建築会社にご確認ください。
固定資産税の調査が引っ越ししてから数か月後（自治体によって違う）に市町村の職員が来て建物内を見ます。自治体によっては、現地調査をしない場合もあるようです。
補助金については、知らない人が損をするというのが基本的な考え方ですので、住んでいる自治体の建築部署等に行って使える補助金がないかどうか聞くことをおすすめします。もしくは、建築会社に再度調べてもらうのも良いと思います。
その他、ローン減税の手続き、不動産取得税、住民票等役所関係住所変更、免許証住所変更、各種登録住所変更など、手続きはたくさんありますので、しっかりと整理して忘れないように手続きください。
まとめ
引渡しまでの流れを理解できたでしょうか？
まずは、家づくりの導入としてお示しさせていただきました。
失敗しない注文住宅を建てるには、建築主としての理解を深めることも必要です。ただ、しっかり調べる方が陥りやすいのは、調べすぎてよくわからなくなることです。
第三者のプロの意見を参考にしながら、自分にあった調べ方で、進めて頂ければと思います。
建ててもらう会社さえ決めてしまえば、正直あとは勝手に全部やってくれます。保険会社や家具選びも必要に迫られてやらなければいけなくなります。
全体の流れは理解して、楽しみながら建てるのを見ていくのが重要です。
気にしすぎて、口うるさくなり建築会社を攻撃する方もいますが、そこには何も幸せは生まれません。
最後までお読みいただきありがとうございました。はじめての家づくりでわからないことばかりかと思いますが、みなさまの幸せな新生活への支援ができるブログを目指していきますので、わからないことがありましたらまたお越しください。
情報量もまだまだですが、頑張ってつくってまいります。
